位于徐家汇的上海六百城市更新项目
拆除重建已进入第二年
目前迎来重大调整
近日
上海徐家汇商城股份有限公司发布
关于调整公司重大投资项目的公告
根据最新公告，上海六百城市更新项目的总投资，已从此前约7.08亿元翻倍式增加至约16.98亿元。
这个被命名为“新六百HUB”的项目，调整后总建筑面积达到约4.25万平方米，其中地上三十层、地下二层，远高于此前规划的地上局部十层规模。“新六百HUB”还将改变之前的纯百货零售模式，将打造集“公寓式酒店+品牌旗舰店”于一体的综合性商业体。
上海六百成立于1952年，前身为中国百货上海市分公司第六门市部，于上世纪90年代经历过整体改造，是上海最早的“号码”百货店之一，也是徐家汇商圈的元老级商场之一。2024年2月，上海六百结束营业后正式闭店，并于同年内被拆除。
新六百HUB项目概念图 上海徐汇 图
调整：投资翻倍至16.98亿，地上建三十层
据此前报道，2024年2月19日起，原上海六百百货停止营业，启动建筑整体拆除及重建工程。根据规划，上海六百项目重建完成后，将进一步补充现有商圈业态，为城市提供宜人的共享公共空间，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心。
2025年2月13日，上海徐家汇商圈，太平洋-六百城市更新项目，上海六百原建筑已被拆除。 澎湃新闻记者 李佳蔚 图
2024年5月报道，记者在徐家汇看到，停止营业3个月后上海六百已完成原建筑主体拆除，曾伫立在太平洋百货和汇金百货中间的上海六百彻底从视野中消失，成为空空荡荡的地块，覆盖着绿色安全网。
根据2024年徐家汇商城的改造规划，上海六百改造项目总投资约7.08亿元，新建筑商业面积预计较原有面积增加12%至24%，总建筑面积约1.92万平方米，其中地上局部十层、地下一层，项目预计需要18个月。
而目前，原方案已被完全打破，上海六百城市更新项目迎来了重大调整。
根据2025年9月18日徐家汇商城最新公告，上海六百项目总投资发生变化，调整前为约7.08亿元，调整后为约16.98亿元。如此大的投入之下，项目资金来源也发生变化，此前项目资金来源以徐家汇商城自有资金为主，调整后为该公司自有资金及外部融资相结合。
建设内容和规模有了很大变化：此前，上海六百项目计划总建筑面积约1.92万平方米，其中地上局部十层，地下一层，建筑容积率不大于7.8，总建筑高度控制不大于50米；现在，项目总建筑面积调整为约4.25万平方米，其中地上三十层，地下两层，建筑容积率不大于12.5，总建筑高度控制不大于130米。项目建设期也从原计划的18个月，调整为30～36个月。
原因：应对商业变迁和新消费挑战
要理解徐家汇商城此次的动作，绕不开徐汇区的“大徐家汇功能区”发展战略，根据这一发展战略，徐家汇将着力打造闻名遐迩的消费商圈。
上世纪90年代的徐家汇商圈。 徐汇区 图
徐家汇商圈是上海首个圈状商业商务集聚区，也是最早的市级商业中心之一。1990年代，伴随着上海地铁一号线的建设机遇，徐家汇商圈以上海六百为起点，先后崛起了太平洋、东方商厦、港汇、美罗城等一系列商业地标，成为上海最具活力的商圈之一。
近年来，面对新的商业环境和消费趋势，徐家汇商圈积极调整，尤以太平洋百货和上海六百的更新升级最具代表性。2023年8月底，原太平洋百货在开业30年后终止营业，2024年2月，上海六百正式闭店。徐家汇两大商场的落幕和改造，令许多上海市民唏嘘不已。
2024年2月的六百
与此同时，随着徐家汇中心ITC项目的推进，徐家汇商圈的竞争更趋激烈。徐家汇中心ITC项目位于徐家汇商圈核心地带，是目前上海城区最大的在建项目之一。该项目由2栋超高层主楼A座办公楼（220米）和B座办公楼（370米）等构成，项目体量相当于“再造一个徐家汇”，其中B座办公楼是目前上海浦西的天际线高点。
在最新公告中，徐家汇商城对项目调整原因也有解释：2025年5月17日，根据“大徐家汇”发展战略部署，为进一步落实城市更新要求，促进徐家汇商圈业态升级、功能复合，优化提升公共空间系统，上海市徐汇区规资部门对《上海市徐汇区徐家汇社区C030202单元控制性详细规划58街坊局部调整公众参与草案》进行了公示，调规方案中的建筑指标与本项目原方案的建筑指标有显著变化。
徐家汇商城表示，一方面，近年来受复杂多变外部环境影响，实体零售行业面临有效需求不足、社会预期偏弱、电商分流加剧、品牌商拓店意愿下降等严峻挑战，行业总体动能偏弱。
另一方面，上海六百所在的徐家汇商圈内商业体众多，且大体量新商业体仍在持续入市，商圈竞争日趋激烈。上海六百项目单体体量较小，若维持单一零售业态，难以在未来应对多方面因素的冲击。
作为上海六百的操盘方，徐家汇商城认为，上海六百项目调整后，公寓式酒店加品牌旗舰店的组合，有利于为商业导入优质客群，满足高端人群高频次生活服务需求及区域客群消费需求，形成“居住与消费”的内循环，达到稳定租金来源和经营业绩的效应。
徐家汇商城表示，从短期来看，此次项目调整将导致项目建设期和投资回报期延长，且筹备协调及建设的难度增大，会对公司业绩造成影响。但从长期来看，这是该公司在当前形势下实现自我提升和突破的有效方式，更好地满足新时代消费需求。
徐家汇商城表示，本次项目调整也将进一步丰富徐家汇商圈现有业态，提升商圈的整体能级与品质，实现城市有机更新。
（综合澎湃新闻、每日经济新闻）
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